香港房產買賣及租賃服務

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(香港睇樓纸样板)

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香港村屋介紹

1. 村屋環境與景觀

村屋多數位於郊區，環境開揚、景色幽美、空氣清新，空間亦比較大，甚至備有車位、花園、天台、露台等。不少村屋單層已有700尺，相比很多樓盤的空間亦較大。然而業主在決定之前，需留意郊外地區，蛇蟲鼠蟻亦相對會比較多。而花園、天台亦需要有更多時間保養，夏天遇上颱風或大雨，也較需要防護。準業主需要將這些工夫亦列作考慮因素。

2. 村屋交通與車位

村屋位處郊區，交通自然沒有市區方便，出入相對較麻煩，需要考慮外出時的交通時間。有車人士煩惱則少一點，不少村屋亦連有車位，免卻了停車場的煩惱。

3.村屋業權複雜程度

村屋是一種特別的業權，當中涉及丁屋政策。也涉及到村屋所有地是私有地或官地，甚至所處的車路亦有分行車權、行人權等，亦會影響到有否僭建、補地價、按揭、印花稅等問題。業權比一般樓宇複雜很多。準業主若有意購買丁屋，適宜找專業人士幫忙了解。

4. 村屋補地價

由於房屋政策的變遷，村屋有分為老屋(1905至1972年所建)、丁屋。丁屋需要依據所屬的私人地還是官地(新批地)而補地價。私人地丁屋於滿意紙(完成建樓工程)後5年內轉售需補地價，官地丁屋則需任何時候補地價，才能合法出售。另有一種丁屋是屬於「祖堂地」更不能隨便轉售，需要集齊司理簽署、並獲民政事務局局長發出同意書才能夠轉售。

5. 村屋按揭與稅率

現時首次置業人士，可以最高承造九成按揭，可是村屋則最多只可以承造六成。而按揭保險保費亦會比一般樓宇高約0.5厘，按揭成本會相對較高。銀行估價亦會相對比較保守。至於稅率，則需要查核村屋地契是單一物業(主要樓梯在單位內)，或是分層物業(主要樓梯在單位外)。若是分層物業而想同時購買三層，稅率便會以購買三層計算，意思指第二層與第三層，即使首次置業亦需繳交非首次置業印花稅15％。

6. 村屋僭建問題

不少村屋配有花園、露台或天台，因此也有不少人會希望在花園、天台上興建一些建築物。不過準業主若遇有建築物在花園或天台，不一定全都是僭建，可以查明屋契上是否有「入紙」。政府於2012年設有「新界村屋僭建物申報計劃」，每五年續期一次，若是申報的建築物則為合法。至於2012年底前沒有申請，或之後所建設的任何僭建物均屬違法。

7. 村屋天台設置太陽能裝置

另外，有一些業主會於天台設置太陽能發電裝置，則是合法的，屬於「可再生能源上網電費計劃」。計劃讓太陽能發電擁有人，可以每度電3至5元賣給中電或港燈公司，亦可以將電費自用，並有投資資助，回本期為7年，變相成為業主的收益項目。

8. 村屋訊號網絡

村屋多位處偏僻，而寬頻拉線成本比較高。若對寬頻、手機網絡有要求的準業主，緊記查清楚心儀單位的訊號網絡狀況。

9. 村屋食水供應與化糞處理

香港的樓宇由多水務署提供，村屋亦不例外。然而還是有少量村屋使用井水，亦有村屋需要定時找糞車吸糞，這些安排與處理在買村屋前亦須問清楚。

10. 村屋大型傢俬搬運

購買村屋安居，必然需要裝修添置大型傢俬，如梳化、組合櫃、衣櫃、洗衣機、雪櫃等。由於村屋並無升降機，因此搬運公司大多會對地下以上的村屋收取搬運附加費。遇有樓梯空間不足的村屋，更有機會需要將傢俬吊高，從露台進入屋內，搬運費會更高。

村屋樓契有幾種?

選擇村屋的方式有很多種，業主或租戶可以選擇以下類型：

1. 地下連花園

村屋的地下很多都會連有花園，在地下樓層可以不用上樓梯，又有自己的私人空間，甚至可以泊車。不過地下的單位多數會比較潮濕，蚊蟲亦會有不少，如果單位較近，地下的單位亦會相對較暗。

2. 中層

中層單位可以免卻了樓下潮濕問題或樓上過熱問題，而且樓價租金亦是最相宜，因此也有不少人會選擇。可是中層單位沒有花園或天台，只有露台可以使用，相對活動空間也是最少的。

3. 三樓連天台

三樓的採光度最高，擁有天台的住戶等如擁有了兩層單位，有些三樓業主更會參與政府太陽能發電板計劃，安裝太陽能發電板，自給自足電力並能賣電予電力公司，好處甚多。不過三樓住戶由於是天台對下，容易產生漏水等問題，天熱時亦會比較熱。

4. 複式

除了分層單位，有不少村屋保留了全幢複式的樓契，亦有分上複式(中層、三樓連天台)，或下複式(地下、花園及中層)等，變化不少。複式固然能夠有加倍空間，並擁有不同樓層的優勢。不過複式樓層的金額較大，要做足按揭亦有難度，而且需繳交額外印花稅，因此有些業主亦會選擇「分契」。

什麼是分層契？

同一張樓契中有數個單位，業主便需要繳交15%額外印花稅。而銀行按揭亦會有機會不足。因此購買村屋時，有些業主會選擇做「分層契」，即不同層數或分成不同業權，亦可以將單位與車位分契。好處當然是免除了額外印花稅，更能因為分契後單位賣價較低而提高了按揭成數。而業主日後出售單位亦可以分開出售，更容易找到賣家。所以成為了不少買村屋人士的好選擇。

若想申請分契，無論間隔有沒有改動，亦需要先取得屋宇署的批准。業主可以透過律師行完成有關分契手續，並要記得在分契後到土地註冊處完成登記。

分層契有什麼風險？

1. 分契間隔與費用

不少人想做村屋分契時，順道亦會更改單位間隔。所涉及的裝修工程，亦需要合資格測量師重新畫圖則並取得屋宇署批准。而改動後的間隔亦不一定得屋宇署接受，有機會需要修改多次。而當中的工程費、入紙及律師費，有機會比額外繳交印花稅還要高，業主在分契前，需要好好計算成本。

2. 分契違法風險

如用作分契的單位，未有刊於土地登記冊，或其業權上有任何問題，擅自更改單位間隔以作分契，有機會誤墮法網。所以在分契之前，要先查冊清楚，才正式分契。

看過購買村屋的注意事項，了解過村屋與一般樓宇的分別，便能避開不同的村屋陷阱，獲得理想安樂窩。