香港房产买卖及租赁服务

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(香港睇楼纸样板)

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香港村屋介绍

1. 村屋环境与景观

村屋多数位于郊区，环境开扬、景色幽美、空气清新，空间亦比较大，甚至备有车位、花园、天台、露台等。不少村屋单层已有700尺，相比很多楼盘的空间亦较大。然而业主在决定之前，需留意郊外地区，蛇虫鼠蚁亦相对会比较多。而花园、天台亦需要有更多时间保养，夏天遇上台风或大雨，也较需要防护。准业主需要将这些工夫亦列作考虑因素。

2. 村屋交通与车位

村屋位处郊区，交通自然没有市区方便，出入相对较麻烦，需要考虑外出时的交通时间。有车人士烦恼则少一点，不少村屋亦连有车位，免却了停车场的烦恼。

3.村屋业权复杂程度

村屋是一种特别的业权，当中涉及丁屋政策。也涉及到村屋所有地是私有地或官地，甚至所处的车路亦有分行车权、行人权等，亦会影响到有否僭建、补地价、按揭、印花税等问题。业权比一般楼宇复杂很多。准业主若有意购买丁屋，适宜找专业人士帮忙了解。

4. 村屋补地价

由于房屋政策的变迁，村屋有分为老屋(1905至1972年所建)、丁屋。丁屋需要依据所属的私人地还是官地(新批地)而补地价。私人地丁屋于满意纸(完成建楼工程)后5年内转售需补地价，官地丁屋则需任何时候补地价，才能合法出售。另有一种丁屋是属于「祖堂地」更不能随便转售，需要集齐司理签署、并获民政事务局局长发出同意书才能够转售。

5. 村屋按揭与税率

现时首次置业人士，可以最高承造九成按揭，可是村屋则最多只可以承造六成。而按揭保险保费亦会比一般楼宇高约0.5厘，按揭成本会相对较高。银行估价亦会相对比较保守。至于税率，则需要查核村屋地契是单一物业(主要楼梯在单位内)，或是分层物业(主要楼梯在单位外)。若是分层物业而想同时购买三层，税率便会以购买三层计算，意思指第二层与第三层，即使首次置业亦需缴交非首次置业印花税15％。

6. 村屋僭建问题

不少村屋配有花园、露台或天台，因此也有不少人会希望在花园、天台上兴建一些建筑物。不过准业主若遇有建筑物在花园或天台，不一定全都是僭建，可以查明屋契上是否有「入纸」。政府于2012年设有「新界村屋僭建物申报计划」，每五年续期一次，若是申报的建筑物则为合法。至于2012年底前没有申请，或之后所建设的任何僭建物均属违法。

7. 村屋天台设置太阳能装置

另外，有一些业主会于天台设置太阳能发电装置，则是合法的，属于「可再生能源上网电费计划」。计划让太阳能发电拥有人，可以每度电3至5元卖给中电或港灯公司，亦可以将电费自用，并有投资资助，回本期为7年，变相成为业主的收益项目。

8. 村屋讯号网络

村屋多位处偏僻，而宽带拉线成本比较高。若对宽带、手机网络有要求的准业主，紧记查清楚心仪单位的讯号网络状况。

9. 村屋食水供应与化粪处理

香港的楼宇由多水务署提供，村屋亦不例外。然而还是有少量村屋使用井水，亦有村屋需要定时找粪车吸粪，这些安排与处理在买村屋前亦须问清楚。

10. 村屋大型家俬搬运

购买村屋安居，必然需要装修添置大型家俬，如梳化、组合柜、衣柜、洗衣机、雪柜等。由于村屋并无升降机，因此搬运公司大多会对地下以上的村屋收取搬运附加费。遇有楼梯空间不足的村屋，更有机会需要将家俬吊高，从露台进入屋内，搬运费会更高。

村屋楼契有几种?

选择村屋的方式有很多种，业主或租户可以选择以下类型：

1. 地下连花园

村屋的地下很多都会连有花园，在地下楼层可以不用上楼梯，又有自己的私人空间，甚至可以泊车。不过地下的单位多数会比较潮湿，蚊虫亦会有不少，如果单位较近，地下的单位亦会相对较暗。

2. 中层

中层单位可以免却了楼下潮湿问题或楼上过热问题，而且楼价租金亦是最相宜，因此也有不少人会选择。可是中层单位没有花园或天台，只有露台可以使用，相对活动空间也是最少的。

3. 三楼连天台

三楼的采光度最高，拥有天台的住户等如拥有了两层单位，有些三楼业主更会参与政府太阳能发电板计划，安装太阳能发电板，自给自足电力并能卖电予电力公司，好处甚多。不过三楼住户由于是天台对下，容易产生漏水等问题，天热时亦会比较热。

4. 复式

除了分层单位，有不少村屋保留了全幢复式的楼契，亦有分上复式(中层、三楼连天台)，或下复式(地下、花园及中层)等，变化不少。复式固然能够有加倍空间，并拥有不同楼层的优势。不过复式楼层的金额较大，要做足按揭亦有难度，而且需缴交额外印花税，因此有些业主亦会选择「分契」。

什么是分层契？

同一张楼契中有数个单位，业主便需要缴交15%额外印花税。而银行按揭亦会有机会不足。因此购买村屋时，有些业主会选择做「分层契」，即不同层数或分成不同业权，亦可以将单位与车位分契。好处当然是免除了额外印花税，更能因为分契后单位卖价较低而提高了按揭成数。而业主日后出售单位亦可以分开出售，更容易找到卖家。所以成为了不少买村屋人士的好选择。

若想申请分契，无论间隔有没有改动，亦需要先取得屋宇署的批准。业主可以透过律师行完成有关分契手续，并要记得在分契后到土地注册处完成登记。

分层契有什么风险？

1. 分契间隔与费用

不少人想做村屋分契时，顺道亦会更改单位间隔。所涉及的装修工程，亦需要合资格测量师重新画图则并取得屋宇署批准。而改动后的间隔亦不一定得屋宇署接受，有机会需要修改多次。而当中的工程费、入纸及律师费，有机会比额外缴交印花税还要高，业主在分契前，需要好好计算成本。

2. 分契违法风险

如用作分契的单位，未有刊于土地登记册，或其业权上有任何问题，擅自更改单位间隔以作分契，有机会误堕法网。所以在分契之前，要先查册清楚，才正式分契。

看过购买村屋的注意事项，了解过村屋与一般楼宇的分别，便能避开不同的村屋陷阱，获得理想安乐窝。